- Tytuł:
-
Hybrid predictions of the homogenous properties’ market value with the use of ann
Prognozowanie wartości rynkowej jednorodnych nieruchomości hybrydowym modelem z wykorzystaniem sztucznych sieci neuronowych - Autorzy:
-
Anysz, Hubert
Podwórna, Monika
Ibadov, Nabi
Lennerts, Kunibert
Dikarev, Kostiantyn - Powiązania:
- https://bibliotekanauki.pl/articles/1852660.pdf
- Data publikacji:
- 2021
- Wydawca:
- Polska Akademia Nauk. Czytelnia Czasopism PAN
- Tematy:
-
wycena nieruchomości
sieć neuronowa sztuczna
perceptron wielowarstwowy
podejście porównawcze
uczenie maszynowe
model hybrydowy
real estate valuation
artificial neural network
multilayer perceptron
comparative approach
machine learning
hybrid model - Opis:
-
The homogenous properties – as flats are – have the set of key features that characterizes them. The area of a flat, the number of rooms and storey number where it is located, the technical state of a building, and the state of the vicinity of the blocks of flats assessed. The database comprises 222 flats with their transaction prices on the secondary estate market. The analysed flats are located in a certain quarter of Wrocław city in Poland. The database is large enough to apply machine learning for successful price predictions. Their close locations significantly lower the influence of clients’ assessments of the attractiveness of the location on the flat’s price. The hybrid approach is applied, where classifying precedes the solution of the regression problem. Dependently on the class of flats, the mean absolute percentage error achieved through the calculations presented in the article varies from 4,4 % to 7,8 %. In the classes of flats where the number of cases doesn’t allow for machine predicting, multivariate linear regression is applied. The reliable use of machine learning tools has proved that the automated valuation of homogenous types of properties can produce price predictions with the error low enough for real applications.
Wycena nieruchomości jest złożonym procesem. Rzeczoznawca majątkowy musi być biegły zarówno w naukach ekonomicznych, prawnych, jak i technicznych. W praktyce często zdarzają się przypadki, w których konieczne jest poznanie zakresu wartości nieruchomości w krótkim czasie. Zautomatyzowane modele wyceny (AVM) są kwestionowane przez praktyków, ale nie oznacza to, że nie należy szukać nowych metod wyceny, innych niż te określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zdefiniowanej w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami, jako „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”, najczęściej stosowaną metodą wyceny jest podejście porównawcze polegające na szacowaniu wartości na podstawie ostatnich danych sprzedaży innych podobnych nieruchomości na rynku lokalnym. Takie podejście wymaga aktywnego, rozwiniętego oraz w miarę stabilnego rynku. Rzeczoznawca majątkowy analizuje ceny transakcyjne nieruchomości, które w wystarczającym stopniu są podobne do nieruchomości wycenianej. Analiza atrybutów nieruchomości polega na badaniu nieruchomości pod względem trwałych cech, które mają znaczący wpływ na wartość, w szczególności lokalizację obiektu, jego powierzchnię, położenie w budynku, stan techniczny. W pracy przenalizowano próbkę 222 nieruchomości lokalowych, które były przedmiotem obrotu na wrocławskim rynku wtórnym. Lokalny rynek nieruchomości przyjęto jako nieruchomości lokalowe o powierzchni użytkowej z przedziału od 15 do 95 m2, w budynkach o stanie dobry lub średnim, z obrębu Grabiszyn dzielnicy Fabryczna miasta Wrocław. W pracy przyjęto dwuletni okres analizy, ze względu na w miarę stabilny rynek w okresie 2013-2014 nie uwzględniono czynnika czasu - przyjęto zerowy trend czasowy dla transakcji wolnorynkowych. - Źródło:
-
Archives of Civil Engineering; 2021, 67, 1; 285-301
1230-2945 - Pojawia się w:
- Archives of Civil Engineering
- Dostawca treści:
- Biblioteka Nauki
Artykuł