Undeveloped non-investment land properties versus designated for single-family housing, as illustrated with the example of the Niepołomice municipality

The Niepołomice municipality is located approx. 25 km from the center of Kraków and directly adjoins the Kraków agglomeration from the south-east. Its natural boundaries are marked by the Vistula River and the Niepołomice Forest. The municipality of Niepołomice is highly attractive to investors, which is due, inter alia, to lower real estate prices compared to the neighboring city of Kraków (the capital of the voivodeship), the presence of an industrial zone that guarantees numerous jobs, good transport connections with Kraków, and a substantial amount of green and recreational areas. The market of undeveloped land in Niepołomice is dynamic and very diverse, but when the transactions are grouped according to their designated functional purpose in the local spatial development plan, certain trends characteristic of a given group of transactions can be observed. In the present study, we attempt to compare the market of undeveloped non-investment land properties (with intended land use in the local zoning plan defined as agricultural land, green areas, etc.) and those designated for the development of single-family housing, across the entire Niepołomice municipality, on the basis of transactions made in the local real estate market during the 2020–2021 period.

Gmina Niepołomice znajduje się w odległości ok. 25 km od centrum Krakowa i przylega bezpośrednio od strony południowo-wschodniej do aglomeracji krakowskiej. Jej naturalne granice wytycza rzeka Wisła i Puszcza Niepołomicka. Gminę Niepołomice cechuje duża atrakcyjność dla inwestorów, która wynika m.in. z niższych cen nieruchomości niż w sąsiednim Krakowie (stolicy województwa), obecności strefy przemysłowej gwarantującej liczne miejsca pracy, dobrego połączenia komunikacyjnego z Krakowem oraz dużej ilości terenów zielonych i rekreacyjnych. Niepołomicki rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych jest dynamiczny i bardzo zróżnicowany, jednak przy pogrupowaniu transakcji ze względu na przeznacznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można zaobserwować pewne tendencje charakterystyczne dla danej grupy transakcji. W pracy dokonano próby porównania rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych o charakterze nieinwestycyjnym (o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego jako tereny rolne, zieleni itp.) oraz przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu całej gminy Niepołomice, na podstawie transakcji dokonanych na lokalnym rynku nieruchomości w okresie 2020-2021.